Vandeadvokaat: kinnisvara kohtuvaidlustes trendivad varjatud puudused
Avaldatud: 6 mai, 2026
Virge Murak. Foto: RASK Kinnisvara ost ja müük on seotud mitmete riskidega ning vaidlused varjatud puuduste üle on Eestis saanud trendiks nii kasutatud ja vanade, aga ka vastvalminud ehitiste puhul. Ainus toimiv võimalus tagala kindlustamiseks on selge müügileping, realistlik ootuste juhtimine ja tehniliste lubaduste täpne kirjeldamine, tõdeb advokaadibüroo RASK vandeadvokaat Virge Murak.
„Varjatud puuduste teema on piltlikult nagu üks must kleit, mis ei lähe kunagi moest. Kinnisvara reklaammaterjalid ja müügilepingud peavad olema väga selged ja täpsed, et asjatuid vaidlusi vältida,” tõdeb Murak.
Tema sõnul mõistavad paljud kinnisvaraarendajad hästi, et detailne müügileping ei ole pelgalt bürokraatia, vaid toimib pigem kindlustuspoliisina. Samas leidub ka arendajaid ja ehitajaid, kes täpsusele piisavalt tähelepanu ei pööra. Kohtusaalis osutub sageli otsustavaks aga just see, kuidas müügileping on sõnastatud.
Näiteks võib varem müügilepingutes laialdaselt kasutatud viide ehitusstandarditele (lepingu esemele kohaldub RYL 2000 või 2010 klass II normid) tekitada mitu vaidluskohta. Esiteks võib tekkida küsimus, kas kokkulepe hõlmab üksnes korterit ja selle siseviimistlust või ka kaasomandit, näiteks trepikodasid, keldreid, muid ühiskasutuses olevaid pindu ning kinnistut. Teiseks võib viide RYL-ile osutuda oluliselt laiemaks, kui ehitaja või arendaja seda ise eeldab.
„Ehitaja või arendaja eeldab sageli, et RYL kvaliteedistandardit kasutatakse näiteks üksnes maalritööde kvaliteedi hindamiseks. Kui müügilepingus on aga viidatud RYL-ile tervikuna, võivad vaidluse korral kohalduda ka muud standardid, näiteks MaaRYL, ViimistlusRYL, TarindiRYL või hoone tehnosüsteemide RYL,” selgitab Murak.
Sisuliselt tähendab varjatud puudus müügilepinguga kokku lepitud eseme kvaliteedinõuete rikkumist. Ostja ei pea tõendama, et müüja tegutses pahauskselt või soovis kahju tekitada. Piisab sellest, kui asi ei vasta kokkulepitule või mõistlikule ootusele ning puudus ei olnud asja üleandmisel tavapärasel viisil äratuntav.
Muraki sõnul on kinnisvaravaidlustes kujunenud ka negatiivne trend, milleks on pahatahtlik ostja. Sellisel juhul võib lepingu sõlmimise eel olla ostja nii ehitise kui ka lepingutingimustega näiliselt täielikult rahul, kuid pärast omanikuks saamist hakatakse ehitisregistris näpuga järge ajama, et tuvastada projektist erinevaid ehitise osi ning tõlgendada neid varjatud puudustena. „Pahatihti püütakse sel moel oma kinnisvaraostu tagantjärele refinantseerida,” lisab Murak.
Vaidlusi tekitab ka energiamärgis
Vaidlus energiamärgise üle kuulub samuti kinnisvara varjatud puuduste valdkonda. Uut kinnisvara müües võib arendaja või ehitaja müügilepingus ja ehitisregistris viidata üksnes arvestuslikule energiamärgisele, mis põhineb ehitusprojekti tehnilistel lähteandmetel ega näita, milliseks kujuneb energiamärgis pärast seda, kui hoonet on mõni aasta tegelikult kasutatud.
Mõni ostja ei pruugi Muraki sõnul aga teada, et Eestis on kasutusel kaks erineva metoodika alusel arvutatavat energiamärgist, või ei tehta neil vahet. Hiljem võib tekkida küsimus, miks tegeliku kasutuse põhjal arvutatud energiamärgis on halvem või erineb sellest, mida ostja müügilepingu põhjal eeldas. Kuigi tegemist ei ole arendaja ehitusveaga, jõuab vaidlus sageli siiski arendaja või ehitajani.
„Hooned võivad olla identsed, kuid elu nende sees on erinev. Tegemist ei ole varjatud puudusega, vaid ostja teadmatusega energiamärgise sisust ja selle arvutamise metoodikast,” ütleb Murak. Näiteks elavad ühes majas peamiselt üksikud eakad, kes hoiavad toatemperatuuri mõõdukal 20 kraadil, teevad vähe süüa ega pese sageli pesu. Sellisel juhul võib ka tarbimisel põhinev energiamärgis jääda A tasemele. Teises majas elavad aga näiteks lastega pered ning selle hoone tegelikul energiatarbimisel põhinev märgis võib kujuneda D-ks või isegi E-ks. Põhjused on lihtsad: toatemperatuur on paar kraadi kõrgem, kodumasinad töötavad igapäevaselt ning kodukontorites võivad pereisad krüptoraha kaevandada, mis tõstab energiakulu ja märgis muutub.
Muudatused tuleb ostjaga läbi rääkida
Tasakaalu huvides tuleb ehitusvaidlustega tegeleva vandeadvokaadi sõnul märkida, et pahatahtlikkus ei pruugi esineda ainult ostjate poolel, vaid seda tuleb ette ka mõne arendaja puhul. Ukraina täiemahulise sõja puhkemine 2022. aastal mõjutas kogu ehitussektorit järsult: kasvasid kulud, halvenes materjalide kättesaadavus, pikenesid tarneajad ning tekkis surve teha optimeerimisotsuseid.
Eriti keeruline oli olukord nende ehitajate jaoks, kes olid seotud hankelepingutega, mida on reeglina väga raske muuta. Sundolukorras tehti materjalide asendusi või muid muudatusi, et ehituslepingut siiski täita. Ka täna käivad vaidlused selle üle, kas sellised asendused kujutavad endast lepingu rikkumist ning milline kahju võib sellest tuleneda. Muraki sõnul on hilisemaid vaidlusi sageli võimalik vältida, kui muudatused ja asendused ostja või tellijaga ausalt läbi arutada ja selgelt kommunikeerida.
„Kinnisvaratehing on alati risk, ka siis, kui fassaad ja võtmed on säravad. Suurimad probleemid ei peitu sageli mitte nähtavas, vaid selles, mida silm ei haara: kihtides, sõnastustes ja eeldustes,” rõhutab Murak. „Hästi koostatud leping, realistlik ootuste juhtimine ja varajane eksperdi kaasamine võivad säästa tuhandeid eurosid ning aastaid kestvatest vaidlustest.”
Viimased uudised
TOP 10
LOE SIIT: Lõunaeestlase horoskoop aastaks 2026
Vaata siit elektri hinda tunni kaupa
Loading ...
Kuidas lisada Lõunaeestlase äpp
