Korteri ostja meelespea: mida kontrollida korteriühistu kohta enne tehingut?
Avaldatud: 28 juuli, 2025
Foto: Sven Zacek Kinnisvara soetamisel keskenduvad paljud ostjad vaid korteri seisukorrale, jättes tähelepanuta korteriühistu olukorra ja toimimise, mis võib sama palju mõjutada investeeringu väärtust. Kinnisvara24 portaali tegevjuht Urmas Uibomäe toob välja 15 asja, mida korteri ostja peaks ühistu kohta kindlasti uurima.
Eesti seaduste kohaselt kuulub korteriomanik automaatselt korteriühistusse, mis tähendab, et ostate mitte ainult nelja seina, vaid ka osa ühisest majandamisest ja kohustustest. Seega tuleks enne ostu tutvuda ühistu aruandlusega ja teha põhjalik taustakontroll.
Majanduskava ja eelarve
Paluge müüjalt või maaklerilt ühistu kehtivat majanduskava ja eelarvet. Need dokumendid peavad olema üldkoosoleku poolt kinnitatud. Uurige, kas kulud on loogiliselt jaotatud, kas on arvestatud hinnatõusuga ning kas on planeeritud reserve tulevasteks töödeks.
Majandusaasta aruanded
Viimase 2-3 aasta majandusaasta aruanded, mis on kättesaadavad ka äriregistrist, annavad olulist infot ühistu finantsseisust. Kontrollige, kas tulud katavad kulud, kas ühistul on kasvavad võlad, milline on ühistu bilanss ja netovarade seis. Jälgige, kas kulutused suurenevad proportsionaalselt või on ebatavalisi kõikumisi. Majandusaasta aruanded näitavad, kas ühistu suudab oma kohustusi täita. Vaadake kindlasti, kas aruanded on esitatud õigeaegselt – hilinemised võivad viidata juhtimisprobleemidele.
Koosolekute protokollid
Vaadake läbi viimase 2-3 aasta üldkoosolekute ja juhatuse koosolekute protokollid. Pöörake tähelepanu, millised teemad korduvad koosolekutel, kas on lahendamata konflikte, kas otsuseid viiakse ellu või need venivad. Jälgige ka osalejate arvu koosolekutel, mis näitab omanike aktiivsust.
Ühistu põhikiri ja kodukord
Tutvuge kehtiva põhikirja ja kodukorraga (sisekorraeeskirjadega). Selgitage välja, millised on piirangud korteri kasutamisele, kas on piiranguid lemmikloomade pidamisele, milline on parkimiskorraldus ja millised on öörahu reeglid. Veenduge, et maja kodukord sobib teie elustiiliga.
Laenukoormus
Oluline on teada kõiki ühistu laenukohustusi. Uurige laenu kogusummat ja jääki, konkreetsele korterile langevat laenuosa, igakuise laenumakse suurust, laenu lõpptähtaega ja infot kavandatavate uute laenude kohta. Näiliselt soodsa korteri kogumaksumus võib laenumakseid arvestades osutuda hoopis kõrgemaks.
Võlglased
Hankige infot võlglaste arvu ja võlgnevuste kogusumma kohta. Kontrollige võlglaste osakaalu omanike koguarvust (üle 10% on ohumärk), võlgnevuste suurust võrreldes aastaeelarvega ja milliseid meetmeid on võlgade sissenõudmiseks rakendatud. Isegi mõned üksikud suured võlglased võivad viia olukorrani, kus ühistu ise võib jääda kommunaalteenuste pakkujatele võlgu. See võib põhjustada teenuste kvaliteedi languse või äärmuslikel juhtudel isegi nende peatamise.
Reservkapital
Tehke kindlaks reservkapitali suurus. Veenduge, et reservkapital vastab seaduses nõutud miinimumile (vähemalt üks kaheteistkümnendik aasta eeldatavatest kuludest), kas see on piisav ootamatute kulude katmiseks ja kas reservkapital kasvab järjepidevalt. Kui reserv on napp, tuleb iga katkiläinud ukse või lekkinud toru puhul korteriomanikelt lisaraha küsida.
Haldusfirma
Kui ühistul on haldusfirma, uurige kui kaua on see ettevõte maja teenindanud, mida hõlmab haldusleping ja kui palju see maksab. Küsige elanikelt, milline on nende rahulolu haldusfirmaga. Pikaajaline koostöö on tavaliselt märk usaldusest ja kvaliteetsest teenusest.
Kohtuvaidlused
Selgitage välja, kas ühistul on pooleliolevaid kohtuvaidlusi, millised on võimalikud rahalised tagajärjed ja kas vaidlused on seotud ehituskvaliteedi, naabrite või teenusepakkujatega. Isegi kui vaidlus puudutab näiliselt vaid ühte osa majast, võivad selle tagajärjed mõjutada kõiki omanikke.
Teostatud ja planeeritud renoveerimistööd
Paluge näha viimase 5-10 aasta jooksul teostatud renoveerimistööde nimekirja ja tulevikuplaane. Uurige, kas on olemas pikaajaline renoveerimiskava, millised tööd on planeeritud lähiaastateks ja kuidas on renoveerimisi rahastatud. Eriti oluline on teada, millal on viimati renoveeritud katus, fassaad ja tehnosüsteemid. Need on maja kriitilised komponendid, mille uuendamine on kulukas, kuid vältimatu.
Energiatõhusus
Selgitage välja hoone energiamärgis ja reaalsed küttekulud. Eriti oluline on teada korteri keskmist küttearvet talvekuudel, kas majas on probleeme niiskuse või hallitusega ja kas on plaanis energiatõhusust parandavaid renoveerimistöid.
Naabrid ja kogukond
Külastage maja erinevatel kellaaegadel ja vestelge elanikega. Jälgige, milline on üldine puhtus ja kord, kas elanikud on sõbralikud ja abivalmid, milline on müratase erinevatel aegadel ja kas toimuvad ühisüritused või talgud.
Otsesuhtlus juhatusega
Kohtuge juhatuse liikmega ja esitage konkreetseid küsimusi. Selgitage välja, millised on peamised väljakutsed maja haldamisel, kas omanike vahel on konflikte, millised on juhatuse pikaajalised plaanid ja kui aktiivselt osalevad omanikud üldkoosolekutel. Juhatuse avatus ja valmisolek küsimustele vastata on iseenesest hea märk.
Kommunaalkulud
Vaadake läbi viimase aasta kommunaalkulude arved konkreetse korteri kohta. Selgitage välja, milline on keskmine igakuine kogukulu, talvise ja suvise perioodi küttekulude erinevus ning kas kulud on stabiilsed või kasvavad. Eriti kasulik on näha vähemalt ühe talvekuu ja ühe suvekuu kommunaalarvet, see annab teile realistliku pildi kulude vahest erinevatel aastaaegadel.
Parkimine
Küsige infot parkimiskorralduse kohta. Selgitage välja, kas korteriga kaasneb kindel parkimiskoht, kas parkimine on tasuta või tasuline, kas parkimiskohti jagub kõigile elanikele ja kas külalistele on eraldi parkimisvõimalus. Halvimal juhul võib korteriga kaasneda küll õigus parkida, kuid reaalselt kohta ei leidu, kuna neid on vähem kui kortereid.
Millest tunnete ära kvaliteetse ühistu
Kvaliteetne ühistu omab läbimõeldud majanduskava ja stabiilset eelarvet. See hoiab piisavat reservkapitali, tegeleb ennetavalt maja hoolduse ja renoveerimisega ning lahendab probleemid operatiivselt. Hea ühistu kommunikeerib avatult omanike ja üürnikega, hoiab võlgnevused miinimumtasemel ning loob ühtse ja sõbraliku kogukonna.
Põhjalik eeltöö ja korteriühistu kontrollimine aitab vältida ebameeldivaid üllatusi tulevikus ning tagab, et teie kodu väärtus ajas kasvab, mitte ei kahane.
Viimased uudised
TOP 10
Vaata siit elektri hinda tunni kaupa
Loading ...
Kuidas lisada Lõunaeestlase äpp
