Vandeadvokaat selgitab: omanikujärelevalve ei ole ehitaja kohustuste käendaja
Avaldatud: 25 november, 2025
Marina Lapidus. Pilt: RASK Kuigi omanikujärelevalve korraldus on seaduses üsna täpselt reguleeritud, on tellijal praktikas keeruline panna järelevalve teostajat vastutama projekteerimis- või ehitusvigade eest. Sageli jääb mulje, et tegemist on rolliga, millel justkui polegi tegelikku vastutust. Kas see vastab tõele ja milline on omanikujärelevalve teostaja tegelik vastutus, selgitab advokaadibüroo RASK vandeadvokaat Marina Lapidus.
Ehitise omanikujärelevalve eesmärk on tagada, et ehitus toimuks projekti, kehtivate normide ja kvaliteedinõuete kohaselt. Kuigi seadus näeb omanikujärelevalve korraldamise ette kui omaniku kohustuse, on see sisult eelkõige omaniku enda huvide kaitse. Just omanik vastutab selle eest, et ehitis, ehitamine ja hilisem kasutamine vastaksid kõigile nõuetele.
Selleks, et järelevalve oleks asjatundlik, võib ehitusloakohustusliku ehitise üle omanikujärelevalvet teostada vaid kindlatele kvalifikatsiooninõuetele vastav isik. Kui omanikujärelevalve teostajal puuduvad vajalikud oskused või teadmised mõne konkreetse toimingu kontrollimiseks, tuleb kaasata vastava pädevusega spetsialist.
Omanikujärelevalve lepingu sõlmimise võimalused
Kui omanikujärelevalve teenuse tellimisel ei sõlmita eraldi kirjalikku lepingut, peab omanikujärelevalve teostaja järgima omanikujärelevalve tegemise korda. Vastav määrus paneb paika minimaalselt nõutava teenuse mahu.
Kui tellija soovib täpsemalt reguleerida teenuse tingimusi, laiendada omanikujärelevalve teostaja kohustusi või täpsustada poolte vastutust, tasub sõlmida eraldi kirjalik leping. Seda tehes tuleb lähtuda eeldusest, et omanikujärelevalve on käsunduslepingu põhimõtetel toimiv teenus ning sellele kohalduvad käsunduslepingu seadusest tulenevad sätted.
Käsunduslepingu kohaselt on käsundisaaja põhiülesanne osutada kokkulepitud teenust. Selle täitmiseks peab ta tegema kõik vajalikud toimingud, mis on teenuse osutamiseks vältimatud. Käsundisaajal on kohustus teha eesmärgi saavutamiseks kõik mõistlikult võimalik ning ta peab tegutsema sellise hoolsusega, mida võiks samal tegevus- või kutsealal tegutsevalt mõistlikult isikult sarnastes oludes oodata.
Oluline on rõhutada, et käsundisaaja peab oma põhikohustust täites järgima nii hoolsus- kui ka lojaalsuskohustust. Hoolsuskohustus tähendab, et ta teeb kõik mõistlikult endast oleneva, et saavutada käsundiandjale parim võimalik tulemus ja vältida kahju tekkimist käsundiandja varale. Nõutava hoolsuse taseme määramisel tuleb arvesse võtta kutsealal kehtivaid standardeid. Lojaalsuskohustus on seotud usaldusega ning tähendab, et käsundisaaja peab käsundi täitmisel lähtuma käsundiandja huvidest ja neid igati kaitsma.
Eelnevast tulenevalt ei ole omanikujärelevalve teostaja ülesanne tagada valminud ehitise täielik nõuetekohasus. Tema kohustus on lähtuda kutsealal kehtivatest normidest ja kutsestandarditest ning täita oma hoolsuskohustust ehk teha kõik mõistlikult võimalik, et avastada projekteerimis- ja ehitusvead.
Omanikujärelevalve teostaja vastutus
Praktikas esitatakse omanikujärelevalve teostaja vastu nõudeid harva, sest ehitusettevõtted on oma kapitaliseerituse tõttu tellija jaoks märksa atraktiivsemad vastaspooled kui väikesed omanikujärelevalvet teostavad ühingud. Omanikujärelevalve vastu pöördutakse enamasti vaid siis, kui ehitaja on pankrotistunud või muul põhjusel varatu ning ehitustöödes esinevad olulised ja kulukad puudused. Seetõttu on ka kohtupraktikat omanikujärelevalve vastutuse ja kahju hüvitamise kohta vähe.
Ehituspuuduste ilmnemisel ja omanikujärelevalve vastu kahjunõude esitamisel eeldavad tellijad sageli, et kuna omanikujärelevalve kontrollib tööde vastavust, vastutab ta alati ka tekkinud puuduste eest. Teisisõnu arvatakse tihti, et kui töös on viga, tähendab see automaatselt omanikujärelevalve kohustuse rikkumist ja sellest tulenevat kahju hüvitamise kohustust. Mõnikord esitatakse nõuded samaaegselt nii ehitaja kui ka omanikujärelevalve teostaja vastu, käsitledes neid solidaarsete võlgnikena.
Selline lihtsustatud lähenemine ei ole siiski põhjendatud. Omanikujärelevalve teostajat ei saa käsitleda ehitaja käendajana ega tema kohustuste täitmise garandina. Omanikujärelevalve roll on üksnes teostada tööde üle kontrolli ning seda ulatuses, mis vastab tavapärasele hoolsuskohustusele. Erinevalt ehitajast ei ole omanikujärelevalve ülesanne teostada nõuetekohaseid ehitustöid ega anda valminud ehitist tellijale üle.
Kahjunõude esitamise võimalused
Omanikujärelevalve vastu kahjunõude esitamisel tuleb arvestada käsunduslepingu eripärasid ja regulatsiooni. Kahju hüvitamise nõude eeldustest on oluline eelkõige tuvastada, kas omanikujärelevalve teostaja konkreetse kohustuse rikkumise ja tellijale tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos. Ehk küsimus on selles, kas ilma omanikujärelevalve kontrollimiskohustuse rikkumiseta oleks tellijale sama kahju tekkinud. Sageli jääb nõue juba selle eelduse kontrollimisel põhjendamatuks, sest kahju tuleneb enamasti ehitaja enda kohustuste rikkumisest.
Lisaks eelnevale ei saa omanikujärelevalvele üldjuhul ette heita olukordi, kus ta on oma tavapärase kontrolli käigus puudused tuvastanud ja neile tähelepanu juhtinud. Kui ehitaja ei kõrvalda puudust hoolimata järelevalve nõudest või tellija ei kasuta õigel ajal oma lepingulisi õiguskaitsevahendeid töövõtja suhtes, ei peaks omanikujärelevalve enam vastutav olema.
Kui kohustusi on rikkunud nii ehitaja kui ka omanikujärelevalve, saab viimaselt nõuda üksnes seda osa lisakulust, mis tuleneb puuduse õigeaegse avastamata jätmise tõttu. Näiteks juhul, kui puuduse varajane tuvastamine tööde käigus oleks võimaldanud selle oluliselt väiksema kuluga kõrvaldada, kuid pärast tööde lõppu on parandamine märksa kallim, võib omanikujärelevalvelt nõuda just selle vahe ehk lisakulu hüvitamist.
Omanikujärelevalve võib vastutada puuduse kõrvaldamise kulude eest täies ulatuses eelkõige juhul, kui tema kohustuste rikkumise tõttu ei ole enam võimalik esitada nõudeid ehitaja vastu.
Kokkuvõtvalt aitab ehitusega seotud riske vähendada mitte ainult hoolikas ehitaja valik, vaid ka professionaalse omanikujärelevalve kaasamine. Nõuete esitamise võimalikkuse ning kahe professionaali vastutuse jaotuse kohta annab selgema juhise alles tulevane kohtupraktika, mida täna veel napib.
Viimased uudised
Aga Anneli, miks jooksis Kesk Võrus ummisjalu Eesti elu tuksi keerajatega valitsusse?!
TOP 10
Vaata siit elektri hinda tunni kaupa
Loading ...
Kuidas lisada Lõunaeestlase äpp
